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住宅ローンは「変動金利で大丈夫」だと思う理由

time 2017/03/11

住宅ローンは「変動金利で大丈夫」だと思う理由

※この記事は変動金利を推奨する記事ではありません。あくまで、年収に対し年間返済額が15%以下など、余裕を持って返済できる世帯(主となる生計維持者のみの収入で考える)に対しての考えです。共働きで年収700万円以下、かつ月々10万円以上などの高額返済やボーナス払い併用を考える方には全期間固定金利をおすすめします。

理由についての記事はこちら→住宅ローンで変動金利を選ぶべきでない世帯とは

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変動金利はリスクが大きい!?

変動金利と検索すると「リスク」という言葉がつきまといます。

変動金利は怖い、そう考えている人が多いのです。

いっぽうで、国土交通省の平成28年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果によると、新規借入れで選ばれる金利型は変動金利が56.5%と半数以上を占めています。変動金利がシェア№1なのです。

低金利だからと、安易に変動金利を選ぶ人は、リスクを考えていない浅はかな人間だという人がいます。

しかし、本当にそうでしょうか。

変動金利に次いで選ばれているのは「固定金利期間選択型」で30.0%。そのうちのほとんどは10年以下の「期間限定」固定金利です。

あなたはどちらが良いと思いますか?

私は正直、短期型固定金利ほど意味のないものはないと思っています。

なぜなら、住宅ローンの中でもっとも低い金利はいつでも変動金利であることは間違いなく、たとえ期間限定だろうが「変動金利以下の金利になる固定金利」は新規借り入れの場合にはあり得ないからです。

そして、住宅ローンは複雑な仕組みになっており、「店頭表示金利」と、そこから一定の期間マイナスされる「金利引き下げ幅」というものが存在します。これが住宅ローンの金利をややこしくしているのです。

住宅ローンで注目すべきは「金利引き下げ幅」

「金利引き下げ幅」とは、「店頭表示金利」から一定の期間マイナスされる引き下げ率のことです。

たとえばりそな銀行住宅ローンの場合、2017年3月時点では以下の通りの金利となっています。

  • 変動金利:0.625%(店頭表示金利2.475%より▲1.85%の優遇が適用された場合)
  • 10年固定金利(当初引き下げ型):0.950%(店頭表示金利3.150%より▲2.2%の優遇が適用された場合)

赤字のところが「金利引き下げ幅」です。このように、変動金利と10年固定金利では、実質金利は開始当初で0.3%以上の差があります。

近年、住宅ローン金利が史上最低になっているのは、店頭表示金利が下がっているのではなく「金利引き下げ幅」が大きくなっているのです。2006年頃の民間金融機関住宅ローンの変動金利引き下げ幅は最大で0.7%でしたが、2016~2017年時点では1.85%となっており、1.15%も大きくなっています。

しかし、変動金利の店頭表示金利は2.375%→2.625%→2.875%→2.675%→2.475%という推移で、2009年からは2.475%を維持しています。金利引き下げ幅だけが0.7%→1.0%→1.2%→1.4%→1.6%→1.75%→1.85%とどんどん大きくなっています。

「史上最低金利」の恩恵を受けられるのは「今から借りる人」だけ

「史上最低金利と世間では言われているのに、うちの住宅ローン金利が全然下がらないのはなぜ?」という質問をよく見聞きしますが、これは店頭表示金利はそれほど変わっていないのに、引き下げされる率だけが急激に大きくなっているからなのです。

住宅ローンは変動金利の場合、契約した当時の金利引き下げ幅が全期間適用されます。

つまり、引き下げ幅だけが大きくなるしくみでは、″史上最低金利″が更新されても、その恩恵を受けられるのは「今から住宅ローンを借りる人」だけなのです。店頭表示金利が変わっていないのに、10年前に住宅ローンを新規で借り入れした人が、今になって借り換えをしているのはこのためです。

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わが家の場合、2015年に変動金利で契約し、1.75%の金利引き下げ幅が適用されました。店頭表示金利は当初の2.475%から変わっていないので、新規借り入れの実質金利が0.625%になっても、2015年に借り入れたわが家の実質金利はずっと0.725%のままです。

しかし逆に言えば、店頭表示金利がそれほど変わらないなら、これだけ引き下げ幅が大きくなった現在、「全期間同じだけの金利引き下げを優遇される」ほうが危険が少ないということになると思いませんか?

変動金利より怖いのは固定金利期間選択型

10年固定金利などの当初型固定金利の場合、指定した期間を超えると優遇金利幅が小さくなります。

前述のりそな銀行10年固定金利だと、最大引き下げ幅が適用されたとしても▲2.2%から▲1.6%にまで下がります。2017年3月現在の該当する店頭表示金利は3.15%となっていますので、仮に10年後も変動がなかった場合、3.15%-1.6%で1.55%になるということです。

この20年間の変動金利の店頭表示金利はほぼ横ばいで、2.375~2.875%を推移しています。対して10年固定金利の店頭表示金利は3.15~4.15%と振り幅が変動金利の2倍です。

(参照元:住宅金融支援機構
ずっと固定金利の安心【フラット35】

バブル再来でもしない限り、店頭表示金利がこれ以上の振り幅になることはまずないのではないかと私は思います。

2017年3月時点の実質変動金利0.625%から、もし店頭表示金利が0.5%上昇したとしても1.125%です。仮に1.0%の上昇をしたとしても1.625%となります。

対して10年固定型の金利は実質0.950%、これは店頭表示金利が変わらなくても11年目以降は1.55%になることが分かっています。そして現在最大の優遇幅が適用されていても、10年後に同じく最大優遇が適用されるかどうかは分かりません。

仮に1.0%の金利上昇があったとしても1.625%で収まる変動金利と、11年目以降は必ず1.55%以上になると分かっている10年固定金利。もし10年後に金利が上昇するなら、もちろん固定金利の店頭表示金利も上昇します。変動金利は当初金利が少ない分、元金の減りも固定金利より早くなります。どちらのリスクが大きいかは明らかだと思いませんか?

だから、変動金利を選択することはむしろ低金利の恩恵を確実に受けるための賢い選択だと私は思うのです。

変動金利VS固定金利を比較シミュレーションしてみよう

実際にどれほどの違いがあるのか、以下の条件で具体的にシミュレーションしてみましょう。

借入金額:2,500万円

借入期間:30年

まずは、人気の固定金利期間選択型(10年)と比較してみましょう。

10年固定金利型と変動金利型の比較シミュレーション

まずは全期間金利変動が全くなかった場合をシミュレーションしてみます。

  • 変動金利:当初0.625%(2.475%-1.85%)からずっと変動がないと仮定
  • 10年固定金利:当初0.95%(3.15%-2.2%)→11年目以降1.55%(3.15%-1.6%)

[table id=2 /]

金利の差は245万円以上となりました。当然ですが、金利変動がなければ変動金利が圧倒的に有利だということになります。

次に、10年固定金利を選択する人にとっては理想的な、10年経つまでに金利が大幅に上がり、10年後に再び落ち着いた場合をシミュレーションしてみましょう。

  • 変動金利:当初0.625%(2.475%-1.85%)→2~10年目のみ金利1.0%上昇し1.625%しまた当初金利に戻ると仮定
  • 10年固定金利:当初0.95%(3.15%-2.2%)→11年目以降1.55%(3.15%-1.6%)

[table id=3 /]

10年固定金利を選択する人は、10年目までの間に大幅に金利が上昇することに備えられていると思います。

しかし、仮に金利が2年目に1.0%上昇したとしても、11年目にまた当初金利のレベルに戻るとしたら変動金利のほうが50万円近く総支払額は少なく済みます。11年目に金利が戻らなかった場合は、当然、固定期間が過ぎているのでもっと負担は重くなってくるのです。

では次に、全期間固定金利との比較をしてみましょう。

全期間固定型と10年固定型の比較

2017年3月現在の金利で3パターンのシミュレーションを比較してみます。条件は以下の通り、借り入れ2年目で金利が1.0%上昇し、20年後にさらに0.5%上昇したと仮定してみましょう。

  • 変動金利:当初:0.625%(2.475%-1.85%)→2~20年目:1.625%→21年目以降:2.125%
  • 10年固定金利:当初0.95%(3.15%-2.2%)→11~20年目:2.55%→21年目以降:3.05%
  • 全期間固定金利:全期間1.45%

[table id=4 /]

これほどの金利上昇を仮定しても、全期間固定金利と変動金利との総支払額の差は74.5万円ほどです。

対して10年固定金利は固定金利期間を過ぎると、急激に金利上昇の影響を受けるため、全期間固定金利に比べ130万円近く負担が大きくなります。

これらのことから、住宅ローンの新規借り入れを検討している人が期間選択型の固定金利を選ぶメリットはほぼないと言えます。

【住宅ローン】複数の金融機関に一括審査申し込み

フラット35Sと変動金利の比較

コメントをいただいたので、フラット35Sとの比較もしてみたいと思います。

30~35年もの長い間の金利変動は確かに予測ができません。バブル再来とまでいかなくても、ここ20年間以上の大幅な金利の変動はあるかもしれません。

ただ私は、この低金利でも上のシミュレーションのように利息負担が大きくなることから、住宅ローンのように借入額が高額になるローンの金利が「実質3%以上」などになることはないと考えています。なぜなら、実質金利が3%になってしまうと、たとえば30年間で3,000万円を借り入れた場合の総支払額は4,500万円以上となり、金利だけで借り入れ額の半額、総支払額の1/3を占めることになるからです。

年金の受取が70歳以上になるかもしれないという、このような先行き不透明な世の中で、ここ数十年のうちに住宅ローン金利だけが急上昇するとは考えにくいです。変動金利は、金融機関が優良企業に向け、1年以内など短期で融資する際の最優遇貸出金利「短期プライムレート」を基準に設定されています。

住宅ローン変動金利が高騰するということは、短期プライムレートが高騰するということです。短期プライムレートが高騰するということは、世の中はかなりの好景気になっているという前提だと思います。

しかし、バブル期のように景気がいいからとあまりにも金利を高騰させると、それによって訪れる反動が凄まじいことは、誰もがもう十分分かっているのではないでしょうか。

「史上最低の低金利時代に、安易に変動金利で住宅ローンを組んだ人は、20年、30年後、金利の高騰によって相次いで住宅ローン破産する」と懸念されているのかもしれません。

しかし、住宅ローン利用者の半数以上を占める変動金利型。この高騰によって、回収できない債権が急増することは、国も金融機関も望んでいないでしょう。住宅ローンは低金利とはいえ、借り入れ額が高額なので、一昔前のグレーゾーン金利が横行していた消費者金融のローン並みに恐ろしいものだと私は思っています。さらに、数十年というと、インフレ(物価上昇)リスクも伴うのに、金利が何%も上昇したらどうなるでしょうか。

これから家を買おうとする最多の年齢層は、バブルを経験していない不景気が当たり前の世の中で育った堅実な世代、ブランドよりコスパを重視する″さとり世代″です。昔とは違い、簡単にインターネットでローンシミュレーションもできます。

あまりにも住宅ローン金利が高騰するなら、誰も家など買おうと思わなくなるのではないでしょうか。

なぜなら、家を買う理由の1位は「家賃がもったいないから」だと言われているからです。

低金利の現在でさえ、持ち家より生涯賃貸のほうが経済的だと言われているのです。借り入れ額の1/2の金利を支払ってまで、家の購入を検討しますか? 私は、あきらかに損となる家を買おうとする人がいるとは思えません。

長くなりましたが、これらのことから、私はこの数十年の間に変動金利が上昇したとしても、今より1.0%程度、もっと上昇するにしても20年後などに1.5%程度ではないかと思っています。つまり変動金利の店頭表示金利が4.0%以上になることはまずないと考えます。

この考えに基づいて、変動金利とフラット35Sでの借り入れシミュレーションをしてみました。

フラット35Sの金利は当初10年が0.33%、以降0.93%とします。団信保険料として0.3%を金利に上乗せしてシミュレーションします。

[table id=6 /]

このように変動金利が変動しても、総支払額はフラット35Sより66万円大きくなるだけになりました。毎月の支払額も20年目まではそれほど変わりません。21年目からの10年間だけ、フラット35Sより4千円ほど高くなりますので、驚くほど負担が増えるわけではないと考えます。

以上が、変動金利を必要以上に怖れることはないと私が考える理由です。

変動金利は怖くない

過去の推移から考えても、よほどの景気好転がない限り、店頭表示金利が急激に上昇することはないと私は考えます。5年ルールや1.25倍ルールが適用されるほどの状態になるなら、それこそバブル並みの好景気が日本に戻ってくるのではないでしょうか。

現在のような、年収400万円台の人でも高額ローンが組める世の中で、「半数以上の人が変動金利を選択している」住宅ローン金利だけが上昇することは考えにくいと思います。

もしあと30年、このまま店頭表示金利が上昇せず変動金利で低金利の恩恵を受けられるとしたら、全期間固定金利を選択した場合より340万円も総支払額は少なく済みます。

5年目に1.0%金利が上昇→20年後にさらに0.2%上昇という、もう少し緩やかな金利上昇だとしても、変動金利のほうが全期間固定より42万円も得になります。

このように、変動金利を選択することは低金利の恩恵を受ける唯一の方法であり、もし金利が上昇したとしても、そこまで怖れるほどの負担にはならないと私は考えます。固定金利は資金計画がしっかりできて安心だと言われますが、それで数百万円もの「払わなくても良いお金を払う」という″リスク″を伴うということを忘れてはいけません。

今後金利が急騰するかもしれないリスクと、それほど金利が上がらずに余分なお金を捨てるリスク、あなたはどちらを選びますか?

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コメント

  • はじめまして
    私も変動金利派なのですが世間の情報は判で押したように固定金利推奨一辺倒すぎて違和感を感じていました。
    このように説明いただくと、とてもわかりやすく納得感がありますね。
    自信につながりました。ありがとうございます!

    by まっしんはやぶさ €2017年3月12日 21:03

    • あたたかいコメントありがとうございます!
      私も当初、優遇金利のしくみを正しく理解していませんでしたが、変動金利にして良かったと思っています。
      変動金利の危険性ばかりが取り上げられていますが、昨今人気の高い10年型固定金利のほうがよほど怖いですよね…
      預金金利なんてほとんどつかないのだから、せっかくの低金利の恩恵を受けるべきところできちんと受けられる人が増えてほしいです。

      by rin_ringo2 €2017年3月13日 08:19

  • はじめまして。
    面白く読ませていただきました。
    私も短期型固定金利に対しては全くの同意見です。
    ただし金利の上昇リスクに対する考えは、若干異なります。
    もちろんリスクが高い、とは思ってはいません。
    とは言っても、30年はとても長いです。
    日本の抱える膨大な債務、少子高齢化、北朝鮮、太平洋岸の大震災、福島原発、中国共産党。
    リスクを拭い去ることはできず、私はフラット35Sにしました。
    2016年7月に借りたので、当初10年は0.33%、それ以降は0.93%です。団信は含まれていませんが。
    もちろん私は日本国民として、このような形で金利が上昇しないことを望んでいません。

    by RX-8-RED €2017年3月14日 23:34

    • はじめまして、コメントありがとうございます◎
      私はフラットは検討しなかったので不勉強で申し訳ないです;
      そんなに優遇されることがあるんですね!
      当初金利は借り換えでないとそこまでの低金利は実現できないと思っていました。
      当初金利がそこまで低く、11年目以降も0.93%が約束されているなら
      素晴らしい選択だと思います。
      確かに、30年は長いのでリスクはありますよね…
      勉強させていただきます◎

      by rin_ringo2 €2017年3月15日 01:26

  • こんにちは。
    追記していただいたようですので、私も前回のコメントのみでは言葉足らずなので、補足させていただきます。

    書くまでもないではありますが、商品の選択は、その時点で、それぞれの方の判断に基づいて購入されることだと思います。

    私自身が思うポイントは、短期プライムレートが上昇するリスクの存在と、フラット35と変動金利の想定の述べ支払いの差額です。

    私にはそのリスクの大きさはわかりません。
    ただし、変動金利が20年後に大幅に上昇するリスクはゼロではないと思っています。

    おっしゃられる通り、短期プライムレートをコントロールする日銀が、自らの意思で金利を大幅に上昇させることは考えにくいです。
    何より膨大な債務を持つ日本国が最も困ってしまいます。
    とはいってもそのリスクも絶対ゼロとも言い切れないとも思いますが。

    そして、20年のうちに、日銀が短期プライムレートをコントロールできなくなるリスクもゼロとは言い切れない、と思っています。
    具体的に言うと日本国債の信用の失墜です。
    プライマリーバランスの黒字化が本当に達成できるのか?
    そもそも日本の人口構成からすると、働き手が多かったこれまで20年でお金を貯めて、働き手が少なくなるこれからにその貯金を取り崩すべきだったはず。
    一人の人間に例えれば、60歳まで毎年大赤字を積み重ねて、65歳からなんとか年単位で赤字だけは出さないようにしようとしている。
    そんなの普通は無理じゃないでしょうか?
    医療費等の社会保障費の抑制、消費税の増税、これまでの政治を見ていて、本当にコントロールしきれるのか不安です。

    また、北朝鮮に関するリスクも現在はとてつもないものになってしまっている。

    他にも長期的にみると、中国共産党の存在も大きなリスクだと思われますし、とてもリスクがゼロだとは私は思えません。

    で、住宅ローンの金利を上昇リスクをゼロにする方法は、フラット35です。

    フラット35の金利は、昨年1月のマイナス金利政策から大幅に下がり、昨年8月には現時点での底値0.9%となり、また当時は10年間マイナス0.6%のSという商品がありました。

    述べ支払額の比較のシミュレーションを
    されていましたが、30年間リスクはあるが、うまくいけば若干安くすむ変動金利か、リスクを完全に排除できるが、低金利が続いたら若干高くつくフラットの比較だと私は思っています。

    簡単に計算すると、今の変動金利が30年間続いた場合、変動は約96万円安くすみます。
    ただし、シミュレーションされているように、変動金利が高騰ではなく現実的なレベル、21年後には2.1%になる想定だと、変動の方が約66万円高くなります。

    そして、もし、金利が大幅に上昇した際の差額はとても大きなものになります。

    そのような比較であれば、金利高騰リスクを完全になくすことができる、フラット35Sがいい、と私は判断をしました。

    ただし、私が借りた昨年7月と現時点では、フラットの金利が0.2%上がり、Sのマイナス金利も0.6%から0.3%に下がったので、フラットは若干不利にはなりましたが。

    その借りる時点の状況で、判断も変わると思います。

    長文で失礼いたしました。

    by RX-8-RED €2017年3月23日 12:52

  • コメントありがとうございます。

    誤解を招いていたら申し訳ありません。
    私は全期間固定金利を選択している人を否定しているわけではありません。

    RX-8-REDさまのようにフラットの選択が可能で、全期間の金利がそこまで低く固定されているなら、とても素晴らしい選択だと思います。

    もちろん、変動金利のリスクは否定しません。

    固定金利では借入が出来ないので、変動で借り入れるというような人が選択するのは、リスクに備えられないので止めておいた方がいいと思います。

    住宅ローン金利が高騰するということは、全体的に所得水準なども好転しているはずだと思ったのです。

    所得水準などが上がらないまま、住宅ローン金利だけが高騰してしまうことは、サブプライムローンのような事態を招く恐れがあるのではないかと考えました。

    楽観的すぎたら申し訳ないです。個人的な考えと受け止めてもらえれば幸いです。

    by りんご €2017年3月23日 13:39

  • […] 以前も、住宅ローンは「変動金利で大丈夫」だと思う理由という記事を書いたのですが、今回もう一度変動金利という選択が軽率なのかについて考えてみたいと思います。 […]

    by 変動金利が下がらない理由と今より3%上昇した場合のシミュレーション | 後悔だらけの注文住宅~経験者の失敗から学ぶ家づくりのページ~ €2017年5月19日 17:33

  • […] 私が「変動金利で大丈夫」と考えている理由についてはこちらで説明していますが、これはあくまで「いざとなったら金利変動に対応できる余力がある」という前提で書いています。すみません、最後まで読んでいただけると嬉しいです。 […]

    by 住宅ローンで変動金利を選ぶべきでない世帯とは | 後悔だらけの注文住宅~経験者の失敗から学ぶ家づくりのページ~ €2017年11月19日 11:06

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転勤族妻です

りんご

転勤族なのに家を建て、1年半後に夫が単身赴任となったアラフォー主婦です。



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