土地の価値を落とさない地盤改良方法とは

どんなに頑丈な家を建てても地盤が緩いと意味がない

土地を購入する前に、地盤改良が必要な土地かどうかを見分けることは残念ながら難しいと思います。

なぜなら、地盤調査をするためには、その土地の売主の承諾が必要となるからです。

多くの場合、売主は「買ってくれるか分からない買主」のために、地盤調査費用を出したり、売却代金から地盤改良費用を差し引かれたりすることを好みません。よほど良心的な売主でない限り、そういった期待はできないと考えましょう。

このページでは、将来あなたの財産となる″家″はもとより、その基礎の基礎である″土地″の価値を守る地盤の大切さについてご説明します。

マイホームというと建物ばかりに気を遣われがちですが、最も大切なのはその家が建つ地盤であることを忘れてはなりません。どれだけ頑強で高耐久の家を建てても、地盤に問題があれば、その上に建つ家に影響があることは必至です。この記事を読むことで、土地の価値を落とさず地盤を強くし、あなたの大切な家の価値を守ることに繋がるのではないかと思います。

地中埋設物は将来撤去の必要がある

2000年以降、家を建てる際には、その土地に合った基礎（説明）とすることが必須となり、事実上「地盤調査」が義務付けられました。そのため、古家付きの土地を購入し、解体して新築する場合にも地盤改良費が発生する可能性があります。

（参照元：NPO住宅地盤品質協会）

また法令により、土地の埋没物（土地の中に埋まっているもの）については、売主負担で撤去してからの売却しかできないことになっています。

建築施工者は建物の図面が決定すると、その図面をもとに主要な柱がある箇所ごとに地盤調査をします。

そこに基準に満たない値の軟弱な地盤層があれば、それを強くするためにそこに柱を建てます（高低差のない浅い土地であれば、地盤表面を固める場合もあります）。

通常は、その土地の土とセメントを混ぜることで、コンクリートの柱をつくる方法を採用します。つまり地面の中にコンクリートの柱が何本も立っていて、その上の建物を基礎ごと支える形になるわけです。

ところが、このコンクリートの柱は「地中埋設物」、つまり土地を売却する際には「産業廃棄物」と見なされ、撤去する必要があるのです。

つまり、柱状改良などのセメントを使った地盤改良をすると、あなたがその土地に家を建てたとして、何かの事情で将来売却することになったとき、地中のコンクリートの柱を撤去しなくてはならないということです。

柱の長さや本数にもよりますが、撤去には200～300万円もの費用がかかるともいわれます。

そうなると、あなたの土地に1,500万円の市場価値があったとしても、1,200～1,300万円程度の価値となってしまうということです。

しかも、セメントを使った地盤改良工事では、その地質によっては六価クロムなどの発がん性有害物質が発生するといわれています。

もし、土地を売却する際にそのような汚染が発見されれば、売却するつもりはなく、将来は子孫へ受け継ぐとしても、″負″の財産となってしまいます。

そうならないためにも、地盤改良法は安全安心なものを採用することが重要なのです。

最も安心なのは土地の価値を落とさない「砕石パイル工法」

ハウスメーカーなどで提案される地盤改良法のほとんどは、セメントによる地盤改良法だと思います。

実際に、私が当初ハウスメーカーから提案された地盤改良法もセメントによる柱を立てる「柱状改良」という工法でした。ちなみに見積書は以下のものです。

地盤改良見積書の悪い例

ハウスメーカーお得意の「一式見積」です。どういう工事なのか詳細が分かりません。

契約当初は、地盤改良費予算として80万円が計上されていましたが、よく分からない説明のまま税抜き121万円、税込み130万円以上と平気で予算を50万円超えてきました。これで納得して130万円をポンと払える人がいたら、すごいです。

一応杭の配置図ももらったのですが、それがこちら↓

杭を打つ場所と合計本数は書かれていますが、杭長は1.50～6.75ｍという何とも言えないあいまいさ…。別にごまかしている訳ではないのだと思います（？）が、1.5ｍの杭に使うセメントの量と、6.75ｍの杭に使うセメントの量は4倍以上違うはずです。

相場からかけ離れている価格をごまかすために、このようにしていると思われても仕方がないと思うのです。

冒頭でも申し上げた通り、土地の価値を200～300万円落とす工事のために130万円以上のお金を支払うことになります。

お恥ずかしい話ですが、私はこの見積書を見て頭に血がのぼってしまいました。その前の建物価格見積の段階で明細書が発行されなかった経緯もあり、真剣に契約解除も考えました。

土地の価値を落とす地盤改良をして、納得できる説明もないまま相場の1.5倍の金額を支払えと言うのです（同じ条件で改良した場合、相場は80万円前後になるようでした）。つまり、ここでハウスメーカーが乗せている利益は3～4割どころじゃないということが分かりました。

この時点で建築依頼先のハウスメーカーに対する不信感は、私の中でMAXに達しました。本気で契約金を捨ててでも契約解除をしたほうがいいと思いました。

まだ契約していない人に忠告します。

こういったあいまいな見積に納得ができない人はハウスメーカーでの建築は考え直されるほうがいいと本気で思います。

※納得のいく見積書を比較したい方はこちら→タウンライフ家づくりで注文住宅の間取り作成

砕石パイル工法と地盤改良費見積書の良い例

私自身は、その地盤改良にどうしても不安をぬぐえず、素人なりに調べて「砕石パイル工法」というものがあることを知りました。下の画像のように、柱を立てる箇所に穴を開け、細かい石を圧しながら詰めて柱にしていく方法です。

まず穴を開けます。

砕石を穴に投入し締め固めます。

地中の深くまで、このように砕石が詰まった柱になっています。

セメントのように撤去する必要がなく、砕石が地中に詰まることで排水効果もあり、液状化対策にもなります。さらに地震のときにセメント柱のように折れる心配もありません。環境委にもやさしい、画期的な地盤改良法です。歴史は浅いですが、ディズニーランド、空港の滑走路などの沿岸部で採用されているサンドコンパクション・パイル工法の砕石バージョンです。

ディズニーランドのある浦安市では、東日本大震災の際に多数の液状化現象が見られましたが、この地盤改良法を採用しているパーク内では液状化現象を免れたという実績もあります。

参照元：液状化現象、ディズニーランド免れ 理由は地盤改良工事にあり（MONEY Zine記事）

私はメーカーの営業担当者に砕石パイル工法での再見積をお願いしました。その際は「相場は把握しているので、きちんと、どういった工事かが把握できる見積書を付けてください」と伝えました。

その結果、提出されたのが下の見積書です。地盤改良業者からハウスメーカーへの金額の見積がそのまま提示されました。そのためものすごく安価になっています。

適正な利益を乗せている建築業者さんのご迷惑になるので、金額の部分は伏せていますが、先ほどの見積書よりはるかに安い金額とだけ申し上げておきます。

 

一般的に「砕石パイル工法」は「柱状改良法」より割高になります。私の場合だと、おそらく相場は90～100万円前後になると思います。

私が家を計画していた2014年時点では、砕石パイル工法を採用している建築施工者はごくわずかで、私の依頼したハウスメーカーも初めてだと言われました。

ハウスメーカーには、その地域ごとに「いつも依頼している地盤改良業者」が存在すると思いますので、保証などの関係上、場合によっては施主側で地盤改良法の指定をすることはできないかもしれません。

わが家の場合は、見積時の予算を大きく超えていたことと、どれだけ頼んでも建物の見積明細書を出してもらえなかったという経緯もあって、支払いに関しては地盤改良業者とわが家との直接取引にしていただけました。

結果、中間マージンが発生せず、かなり安価で高レベルな地盤改良が叶いました。もちろん保証も問題なく通常の場合と同様にしていただけたので、これはとてもありがたいことでした。一般的にこのようなことはまずないと思います。そのため見積書の価格は伏せていますが、どうしても知りたいという方はメールをいただければお教えします。

地盤工事次第で将来の価値が決まる

砕石パイル工法のメリット

• 地震の衝撃に強い
• 液状化を防ぐ
• 撤去の必要がない
• 環境に優しい
• 有害物質発生の心配がない
• 劣化しない

将来、土地を売却するつもりの場合はもちろん、売却するつもりがなくても、セメントを使った地盤改良工事はおススメしません。砕石パイル工法には以下のメリットがあります。地盤保証も20年と長く安心の工法です。

 

私の注文住宅は後悔だらけですが、この地盤改良法を選んだことだけは間違いなく正しかったという自信があります。地盤改良について流すような建築業者は選ぶべきではありません。

これから家を建てる方は、建物の耐震強度ばかりに注目するのではなく、地盤改良法についても正しい知識を得て、時代に合った選択をしてください。

後悔のない家を建てるには、まず地盤からです。よい家づくりとなりますようにお祈りしています！